Bij de verkrijging van onroerende zaken is overdrachtsbelasting verschuldigd door de verkrijger. Maar ook bij de verkrijging van aandelen van een BV kan overdrachtsbelasting zijn verschuldigd. Hierna zal blijken wanneer dat het geval is, maar ook wanneer niet en hoe hiervan gebruik kan worden gemaakt.

Op basis van de Wet op belastingen van rechtsverkeer is overdrachtsbelasting verschuldigd bij de verkrijging van zogenaamde “fictieve” onroerende zaken. Van een fictieve onroerende zaak is sprake bij een BV waarvan de bezittingen voor het grootste deel bestaan uit onroerende zaken. Hierdoor is bij de verkrijging van aandelen in een dergelijke BV overdrachtsbelasting verschuldigd. Aanvullende voorwaarde is dat u minimaal een belang van 1/3e deel van de aandelen in de BV verkrijgt. De verschuldigde overdrachtsbelasting (op dit moment 8%, naar verwachting vanaf 1 januari 2023 10,4%) wordt berekend over de werkelijke waarde van de onroerende zaken, zonder rekening te houden met eventuele schulden in de B.V. maar uiteraard wel rekening houdend met het belang dat in de BV wordt verkregen.

Overigens moet het wel gaan om onroerende zaken die worden ontwikkeld voor de verkoop of worden verhuurd. Onroerende zaken die binnen de onderneming van de BV (of het concern waarvan de BV deel uitmaakt) worden gebruikt, tellen hiervoor niet mee. Ook onroerende zaken waarvoor een vrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing zou zijn bij een rechtstreekse verkrijging, worden niet belast bij een verkrijging middels aandelen in een BV. Bij de verkrijging van een bouwterrein is doorgaans BTW verschuldigd en een vrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing. Indien de verkrijger de BTW niet kan terugvragen bij de belastingdienst (omdat de verkrijger BTW vrijgestelde prestaties verricht), kan het handig zijn om het bouwterrein via een BV te kopen. Immers in dat geval is geen BTW van toepassing (de levering van aandelen in een BV is vrijgesteld van BTW). Daarnaast kan ook in dat geval gebruik worden gemaakt van de vrijstelling overdrachtsbelasting, ondanks dat de BV kwalificeert als een fictieve onroerende zaak. Hierbij wordt door de BV heen gekeken, hetgeen is goedgekeurd in de zogenaamde “doorkijk” arresten.

Het is raadzaam om bij de verkrijging van onroerende zaken middels een BV na te gaan of overdrachtsbelasting verschuldigd is en zoja in hoeverre dat kan worden voorkomen. Anderzijds kans soms ook gebruik worden gemaakt van een BV bij de verkrijging van onroerende zaken om zo overdrachtsbelasting of niet aftrekbare BTW te voorkomen.

Indien u meer informatie wenst over dit onderwerp kunt u contact opnemen met belastingadviseur Wim de Vries via wdevries@visser-visser.nl

www.visser-visser.nl