Een wat cryptische aanhef wellicht, maar deze titel legt wel de vinger bij een belangrijk aandachtspunt voor dit jaar. Vanaf 2026 is namelijk in de overdrachtsbelasting een nieuw woningtarief van 8% geïntroduceerd. De vraag wat precies een woning is, wordt daarmee (nog) belangrijker.

De reden voor het nieuwe tarief is dat het kabinet wil dat het aanbod van huurwoningen groter wordt door het investeren in en bouwen van (private) huurwoningen te stimuleren.

Eerst de basis. Bij de aankoop van onroerend goed betaalt u overdrachtsbelasting. Het ‘toptarief’ bedraagt ook in 2026 10,4%. Koopt u een woning die u zelf als hoofdverblijf gaat bewonen? Dan geldt een lager tarief van 2%. Wanneer u tussen de 18 en 35 jaar bent, kunt u zelfs, onder voorwaarden, eenmalig gebruikmaken van een vrijstelling.

En dan nu naar bij de essentie. Vanaf 1 januari 2026 is de overdrachtsbelasting dus verlaagd van 10,4% naar 8% voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen. Dit laatste tarief geldt dan voor ‘beleggings’-woningen. Het toptarief van 10,4% geldt voortaan alleen voor niet-woningen.

Het is dus van belang om helder te hebben wat nu precies een woning is, want dat kan – met de huidige prijzen – een bak aan centen schelen. Het onderscheid is echter niet altijd makkelijk te maken, helemaal niet als een pand in de tijd een andere aanwending heeft gekregen.

De hoofdregel voor de kwalificatie als woning is dat het bouwwerken betreft die ‘naar hun aard’ bestemd zijn voor bewoning. Dit luistert nauw. Zo is voor een stadsvilla die anderhalve eeuw geleden als woning is gebouwd, maar al vele jaren in gebruik is als kantoor, beslist dat deze villa gewoon een woning is. Ondanks het feit dat het pand geen keuken of badkamer bevat. Bij een hospice lag dat anders. Hoewel dat pand met een woonbestemming was gebouwd, was het inmiddels echt bedoeld als verzorgingsinstelling en niet als woning.

In de praktijk is het dus van belang de juiste bouwstenen te vinden voor een kwalificatie als woning, ook omdat, zo zien we in de praktijk, met dezelfde uitgangspunten soms tot andere uitkomsten wordt gekomen.

Bram Faber
Partner | Belastingadviseur
bfaber@schuiteman.com
T 085 080 7102
www.schuiteman.com